中新網(wǎng)8月28日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，一方面是房市“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季日益臨近；另一方面，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控效果仍然還是“霧里看花”。從8月份新入市的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格看仍都偏高，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于調(diào)控政策有一定的“滯后”，所以效果還需等待。
房?jī)r(jià)在觀望中攀升
今年前七月，北京新建商品房?jī)r(jià)格總指數(shù)累計(jì)為107.9個(gè)百分點(diǎn)，在前六月持續(xù)爬高的基礎(chǔ)上又提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，七月北京房?jī)r(jià)漲幅同比達(dá)到11.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比為1.4百分點(diǎn)。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷代理的項(xiàng)目銷售情況分析，7月份開始，代理項(xiàng)目銷售量明顯下降，更為直觀的感受就是客戶來(lái)訪量銳減。與今年銷售形勢(shì)良好的4、5月份相比，7月和8月，客戶來(lái)訪量下降了7成左右，市場(chǎng)觀望氣氛明顯。
但房屋銷售價(jià)格則呈現(xiàn)出的上漲走勢(shì)，同比平均漲幅達(dá)到8%。北京市建委網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，北京共有62個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，其中有47個(gè)為住宅新盤。這些新盤住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10236元/平方米。其中，19個(gè)項(xiàng)目單價(jià)在萬(wàn)元以上，有11個(gè)項(xiàng)目擬售價(jià)是8000(含)-10000元/平方米。
而進(jìn)入8月份，新入市住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格都偏高。已經(jīng)在8月份開盤的10多個(gè)項(xiàng)目中，售價(jià)超過9000元/平方米的有一半以上。在36個(gè)老項(xiàng)目中，售價(jià)超過10000元/平方米的項(xiàng)目有11個(gè)。
社科院金融所易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)的剛性需求無(wú)法打壓。雖然投機(jī)性的炒作受到了一定的遏制，但是本輪房?jī)r(jià)上漲主要的需求拉動(dòng)因素依然存在，比如城市化的趨勢(shì)和居民居住條件改善的需求等。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，自住型購(gòu)房人群需求依然堅(jiān)挺，這在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)的更為明顯。公務(wù)員、教師、職員、公司白領(lǐng)、退休人員等工薪階層占據(jù)了購(gòu)房需求的70%以上。
業(yè)內(nèi)專家分析，大城市擁有更多的工作和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，吸引了許多人進(jìn)入大城市，這必然推高了對(duì)住房的需求。而銀行信貸的支持更加提高了購(gòu)房人的支付能力，將需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力，支撐大城市房?jī)r(jià)上漲。
供給依然相對(duì)不足
由于土地入市與形成實(shí)際市場(chǎng)供給，存在著0.5—1年的時(shí)差，2006年的新盤供應(yīng)取決于2005年的土地供應(yīng)量。2005年，北京計(jì)劃供應(yīng)1900公頃商品房建設(shè)用地，最終只出讓880公頃，相當(dāng)于供應(yīng)目標(biāo)的40%，折算成建筑面積為1144萬(wàn)平方米。2006年上半年商品房預(yù)售登記總面積為984.1萬(wàn)平方米，土地供應(yīng)量仍略顯不足。
而北京統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自今年四月以來(lái)，北京商品房竣工面積持續(xù)下降，且降幅不斷加大。前七月，北京商品房竣工面積為947.1萬(wàn)平米，比上年同期約下降三成。
另一個(gè)下降的指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)適用房。前七月，北京經(jīng)濟(jì)適用房施工面積597.6萬(wàn)平方米，同比下降約一成。竣工面積121.7萬(wàn)平方米，下降約三成。
不過，前七月，北京商品房新開工面積達(dá)1499.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約兩成，這預(yù)示著今后一年內(nèi)，北京商品房供給面積將大幅增加。
調(diào)控意在房?jī)r(jià)穩(wěn)定
2006年“國(guó)六條”明確提出調(diào)控的目的是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。國(guó)信證券行業(yè)分析師方焱指出，穩(wěn)定的潛臺(tái)詞就是避免房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。
國(guó)泰君安分析師張宇認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重和重要性越來(lái)越大，國(guó)家需要解決一些深層次矛盾，調(diào)整資源的分配模式和使用效率。比如制止地方政府過于倚重“賣地”來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以及防止銀行信貸過寬加劇金融風(fēng)險(xiǎn)等。因此，調(diào)控不等于單純的降價(jià)。
易憲容表示，調(diào)控政策的宗旨應(yīng)當(dāng)是通過調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)來(lái)遏制房?jī)r(jià)的不合理上漲。而市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)中長(zhǎng)期問題，調(diào)整需要較長(zhǎng)的時(shí)間。而“國(guó)六條”細(xì)則能完全為各級(jí)地方政府所實(shí)施，來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，同樣需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間。(林喆)
