【策劃人語(yǔ)】
安得廣廈千萬(wàn)間？大庇天下寒士俱歡顏。這是延續(xù)了幾千年的安居夢(mèng)想。
然而，在一些地方，在開(kāi)發(fā)商和地方政府利益驅(qū)使的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，我國(guó)的住房保障體系從誕生開(kāi)始便被一些專(zhuān)家形容為“戴著鐐銬的跳舞”，生存、發(fā)展的難度可謂不小。
這個(gè)十月，就讓我們遠(yuǎn)離所謂“金九銀十”的浮躁和喧嘩，《上證·地產(chǎn)投資》希望能用一個(gè)月的時(shí)間，攜手有關(guān)主管部委，和您一起探討限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及中低價(jià)位的普通商品房等共同構(gòu)建的住房保障體系的新方案。
這一期，我們先從“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的限價(jià)房談起。這一新政策能否給城鎮(zhèn)居民帶來(lái)真實(shí)的宜居遠(yuǎn)景？還是一個(gè)自說(shuō)自話、朝令夕改的“烏托邦”？
市場(chǎng)亟待答案。
成長(zhǎng)的煩惱 掃描各地限價(jià)房
自從2003年誕生以來(lái)，限價(jià)房還沒(méi)有為普通購(gòu)房者帶來(lái)太多的實(shí)質(zhì)性利好，卻在各大城市掀起了不小的風(fēng)波，普遍遭遇到“成長(zhǎng)的煩惱”。
上海：襁褓中的不知所蹤？
上海至今沒(méi)有明確的限價(jià)房概念，但是一年多前，曾經(jīng)轟轟烈烈的一場(chǎng)“兩個(gè)1000萬(wàn)”大賽，就推出了限定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的中低價(jià)商品房，頗有些類(lèi)似今天的限價(jià)房。
去年3月底，上海給各區(qū)縣和相關(guān)部門(mén)下了“死命令”：猛增中低價(jià)商品房的供給，迅速落實(shí)“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”，即年內(nèi)新開(kāi)工1000萬(wàn)平方米重大工程配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房，并力爭(zhēng)全年可預(yù)售面積2000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于每3套新增房中就有2套是中低價(jià)房。
一年來(lái)，重大工程配套用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了年初設(shè)計(jì)的1000萬(wàn)平方米；而另一個(gè)“1000萬(wàn)”中低價(jià)商品房，僅在少數(shù)區(qū)域試點(diǎn)銷(xiāo)售。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中低價(jià)商品房的任務(wù)至少已經(jīng)部分失敗�？梢宰糇C的是，曾經(jīng)喧囂一時(shí)的上海當(dāng)?shù)孛襟w，這一年來(lái)已經(jīng)鮮有提及曾經(jīng)的“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程。
北京：千呼萬(wàn)喚難出來(lái)
媒體熱炒、百姓盼望的北京限價(jià)房，一度被傳最遲9月初面市，分別是豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路38號(hào)(原北京紅獅涂料廠)、朝陽(yáng)區(qū)的廣渠路15號(hào)和海淀區(qū)南沙灘，預(yù)計(jì)提供8000多套中低價(jià)位、中小套型商品房。
但是現(xiàn)在，形勢(shì)并不樂(lè)觀。北京國(guó)土資源局副局長(zhǎng)安家盛就已經(jīng)表示，六個(gè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地，正在進(jìn)行上市前的包裝和測(cè)算，近期才陸續(xù)入市供應(yīng)。
連鎖反映已經(jīng)出現(xiàn)。北京宣布即將推出限價(jià)房后，某些購(gòu)房者為等待購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房，甚至放棄了看好的二手房。對(duì)此，不少專(zhuān)家還是建議，限價(jià)房“蓋頭難掀”，購(gòu)買(mǎi)資格、上市時(shí)間和價(jià)格都未最終確定，購(gòu)房者需保持理性。
國(guó)慶前，國(guó)家各大部委聯(lián)合檢查組在北京市檢查房地產(chǎn)調(diào)控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報(bào)情況時(shí)，已經(jīng)面露難色，提出限價(jià)房用地供應(yīng)中選址和總量確定的難題。
廣州：限價(jià)房成“抬價(jià)房”
8月初，廣州市在全國(guó)一線大城市中率先實(shí)質(zhì)性推出限價(jià)房用地，但卻引發(fā)軒然大波。
廣州市國(guó)土房管局發(fā)布公告，對(duì)位于城郊的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)兩塊住宅地掛牌拍賣(mài)，要求建成90平方米以下中小戶(hù)型房，該戶(hù)型的房?jī)r(jià)不得超過(guò)6000元/平方米。但是，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊住宅市場(chǎng)均價(jià)不到5000元，與其說(shuō)是“限價(jià)”，不如說(shuō)是“抬價(jià)”更準(zhǔn)確。
公告顯示，這兩幅地塊毗鄰，位于廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以東，屬于二類(lèi)住宅地。該區(qū)域不遠(yuǎn)處的“鳳凰城”全裝修普通別墅，均價(jià)才4800元。面向中低收入的小戶(hù)型，以高出全裝修別墅的價(jià)格去賣(mài)，怎能讓人承認(rèn)這就是限價(jià)房？
廣州的限價(jià)房除價(jià)格有過(guò)高之嫌外，其消費(fèi)對(duì)象也未明確指出。不少專(zhuān)家表示，廣州限價(jià)房細(xì)則有待完善，應(yīng)該明確定義，明確消費(fèi)對(duì)象為首次置業(yè)人群，并限制每人只買(mǎi)一套。
二線城市：觀望成了主流
限價(jià)房最早由寧波于2003年推出，其后杭州、青島、大連等也推出了類(lèi)似政策，尤其以寧波的成效明顯�！翱陀^地講，限價(jià)房政策已超出宏觀調(diào)控范圍，進(jìn)入微觀經(jīng)濟(jì)層面，有干涉企業(yè)的商品定價(jià)之嫌，但此前都屬小范圍嘗試，影響是正面的，有助于完善住房保障體系�！币晃粚�(zhuān)家表示。
其實(shí)，這幾年，限價(jià)房遭遇“流產(chǎn)”并非是個(gè)案。寧波、大連、青島等地在具體執(zhí)行中都遇到了一定的難度�！艾F(xiàn)在對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，限價(jià)房并不是必須要弄，至少得先看看一線城市的發(fā)展情況再說(shuō)�！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，長(zhǎng)三角一個(gè)二線城市的房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)人就表示，“何況我們這里的商品房房?jī)r(jià)也就3000元/平方米，限價(jià)房的限價(jià)彈性空間也不是很大，吸引力也就不大。”
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