中新網(wǎng)10月11日電 在“國六條”細(xì)則規(guī)定的“大限”——9月30日，北京、上海、廣州終于交出了各自的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃。《中華工商時報》報道稱，縱觀以上情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)劃體現(xiàn)了各城市對未來住房建設(shè)，尤其是供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整力度。不過，也有人士指出，規(guī)劃并不等于各城市的地方調(diào)控細(xì)則，如“90平方米占70%”的比例，各城市并未提出具體操作方案，一些城市的規(guī)劃也顯得“粗略”。
北京市的限價房用地供應(yīng)正在經(jīng)歷“成長的煩惱”。9月27日-29日，國家10部委聯(lián)合檢查組在北京市檢查房地產(chǎn)調(diào)控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報情況時，提出限價房用地供應(yīng)中選址和總量確定的難題。類似的困境在國內(nèi)其他一些城市也有不同程度的出現(xiàn)。
選址難帶來定價難
北京市國土資源局政策研究室主任孫惠林表示，從空間分布上來說，限價房的選址就是一個難題，如果選址在交通不便的地方，就不能解決居民的需求，好的地段又沒有那么多土地用來供應(yīng)。
“由于北京市近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，目前在北京市的五環(huán)路以內(nèi)，已經(jīng)很難找到適合中低價位、中小套型商品房的建設(shè)用地。”孫惠林說。
和選址緊密相連的就是定價問題�！霸诖朔秶鷥�(nèi)的房價(即五環(huán)路以內(nèi))比較高，限價房的房價標(biāo)準(zhǔn)也很難確定。”孫惠林表示�！耙簿褪钦f，即使推出低于同區(qū)域15%房價的限價房，其價位也很難得到社會的認(rèn)同及達到群眾預(yù)期的心理期望�！�
這種說法也得到了專家的認(rèn)同，中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)表示，限價房的價格制定是技術(shù)性很強的工作，包括要考慮地價、建造成本、周邊市場價格、當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層收入水平等因素。
廣州市日前首推的限房價地塊，其規(guī)定的房價不僅比附近的商品房價高1000元／平方米，而且該“限價房”項目的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房，因此地塊推出后備受爭議。
開發(fā)比例難以確定
根據(jù)國辦37號文件，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。而其中限價房用地的供應(yīng)量占多大比例才合適，才能夠滿足需求，這個量的核定讓主管部門頗感棘手。這成為北京市國土資源局限價房用地供應(yīng)中的另一個難題。
據(jù)了解，北京市經(jīng)濟適用房政策實施以來，目前已經(jīng)有近1700萬平方米的經(jīng)濟適用房投入市場，加上計劃中的供應(yīng)量，北京市有關(guān)部門預(yù)計，經(jīng)濟適用房總量在2400萬平方米左右。但即使這樣，仍不能滿足中低收入人群的住房需求。
根據(jù)北京市土地供應(yīng)計劃，以北京市每年住宅用地供應(yīng)量1900公頃計算，如果70%全部用于限價房土地供應(yīng)，則每年要供應(yīng)1300公頃左右。“實現(xiàn)這一供應(yīng)量具有很大的難度。”李開發(fā)說。
上海今年以來“1000萬平方米中低價商品房”的推出進度更是被政府部門放緩，因為巨大的供應(yīng)量對同地段的商品房造成了過大擠壓效應(yīng)。
“從需求層次看，北京市的商品住宅供應(yīng)市場是面向全國甚至是全球，根據(jù)北京市建委等部門的調(diào)查顯示，北京市商品住房35%左右為外地人員和境外人士購買，這使得90平方米已經(jīng)不能滿足北京市的需求�！睂O惠林表示。
“對于北京市中低價位、中小戶型普通商品住房的需求底數(shù)并不清楚，對這種限價房的進入退出機制也需要深入研究和確定�；谏鲜鲈�，北京市執(zhí)行70%的用地指標(biāo)有一定的難度。”北京市有關(guān)部門在給國務(wù)院聯(lián)合調(diào)查組的報告最后結(jié)論說。(張偉娜）
