中新網(wǎng)8月23日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，目前，由于五年以上公積金貸款年利率僅為4.59%，而五年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.84%，優(yōu)惠利率為5.814%，兩者相比較，公積金低利率的優(yōu)勢十分明顯。
張先生是北京某中學(xué)的教師，打算貸款購買一套二手房，他到經(jīng)紀(jì)公司咨詢后得知，今年以來，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷，營業(yè)稅、個稅等新政相繼出臺，交易環(huán)節(jié)成本大為增加，基于這種現(xiàn)實(shí)情況，張先生希望能在貸款環(huán)節(jié)上節(jié)省開支，選擇一種劃算的貸款方式。
公積金貸款較商貸優(yōu)勢明顯
“公積金貸款相對商業(yè)貸款成數(shù)高，首付壓力小。商業(yè)貸款一般只能貸到七成，購房人首付壓較大，并且商業(yè)貸款年限最高只能貸到25年，大多數(shù)二手房最高只能貸到20年，月供壓力較大。公積金貸款最高可貸到八成，購房人首付壓力較小。貸款的年限最高也可以達(dá)到30年，月供壓力較小，貸款年限長。”北京信一天房產(chǎn)市場部負(fù)責(zé)人羅煜說，利率低、利息支出少也是公積金貸款的明顯優(yōu)勢。羅煜舉例子說，張先生目前若購買一套總價60萬元的房子，通過建設(shè)銀行貸款了一筆20年30萬元的貸款。如果同樣以公積金等額本息計算的還款額作為參考與商貸的等額本息進(jìn)行對比，可以得出如下的結(jié)果。
羅煜說，通過表格可以看出，同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款與商業(yè)貸款相比能節(jié)省數(shù)萬元利息。張先生通過商業(yè)貸款年限為20年，則月均還款2111.4元，20年付款總額506736元，支付利息總額高達(dá)206736元。而同樣是年限20年的公積金貸款，月均還款1912.5元，20年總還款459000元，支付利息總額159000元，比起商業(yè)貸款而言，每月能少支付198.5元月供，20年共節(jié)省利息支出近47736元。通過對比可以看出，公積金貸款較商業(yè)貸款具有明顯的優(yōu)勢。
羅煜指出，目前商業(yè)貸款和公積金貸款的評估費(fèi)相同，而不同的是商業(yè)貸款需要交保險費(fèi)和律師費(fèi)，而公積金貸款只需再交納擔(dān)保費(fèi)。通過所交納各項費(fèi)用對比可以看出，公積金貸款費(fèi)用相對商業(yè)貸款可少交納33.9元。
自由還款應(yīng)避免后期壓力
據(jù)了解，目前公積金的還款方式為自由還款，住房公積金管理中心根據(jù)客戶的借款金額和期限，給出一個最低還款額，在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
雖然自由還款方式比較靈活，但北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松提醒消費(fèi)者，最低額度可緩解初期或一時的經(jīng)濟(jì)壓力，但不應(yīng)長期如此，購房者應(yīng)制定合理的還款計劃，如果公積金賬戶余額較大，應(yīng)盡量多還款，減少利息，否則越到后期，壓力會越大。比如一筆30萬元、20年期的貸款，最低還款額為1493元，如果一直按照最低還款額償還貸款，那么最后期的本金將高達(dá)165379.84元。
對于這種還款方式，羅煜也指出，由于最后期限的還款數(shù)額較多，壓力較大，因此這種每月按最低還款額還款是不合理的。他建議，貸款人在使用公積金貸款時如果在不低于最低還款額的情況下，若貸款者有支付能力，最好每次還款時多還一些，這對貸款人而言既減輕了壓力還降低了還款總利息。
在談到公積金沖還貸的具體方式時，羅煜告訴記者，貸款者共有“一次性還款法”和“逐月還款法”兩種方式可供選擇。一次性還款是用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額；而逐月還款是每月直接從委托人公積金賬戶中提取存款余額，用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。他說，具體選擇何種方式，借款人應(yīng)根據(jù)自己公積金賬戶資金余額和貸款的具體情況進(jìn)行合理選擇。
貼息貸款如何還款算法多
由于公積金貸款有最高限額，如果貸款額度超過公積金貸款的最高限額，則需使用貼息貸款，所謂的貼息貸款是指同時利用公積金和商業(yè)貸款來購買房產(chǎn)的一種投資方式。貼息貸款的還款方式包括等額本息及等額本金，選擇何種還款方式需要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況確定，等額本金在初期的還款壓力較大，等額本息的特點(diǎn)是每月的還款額相同，有利于理財計劃的制定及執(zhí)行。
對于貼息貸款應(yīng)該如何還款？金育松說，目前北京市貼息貸款條件下進(jìn)行提前還款時，是按照最初確定的貼息比例與不貼息部分的比例，確定提前還款中貼息部分與不貼息部分的金額，前提是盡量減少商貸的額度。但是否進(jìn)行提前還款，要綜合貸款額中公積金、商貸的額度和貼息的比例。
“如果商貸額度小，貼息比例大或是商貸額度大，貼息比例大，則提前還款并不可取�！苯鹩膳e例子說，如果李先生在2005年申請了貼息貸款，目前貸款余額為40萬元，貸款剩余期限為15年，其中公積金貸款額為35萬元，商業(yè)貸款額為5萬元，當(dāng)初確定的貼息部分與不貼息部分的比例為9∶1。
在加息后，李先生打算提前還款10萬元，那么，公積金還款的分配額度為九萬元，商貸為一萬元。在提前還款后，商貸僅節(jié)省利息5000余元。
金育松強(qiáng)調(diào)說，因?yàn)樯藤J額度小、貼息比例大，使得提前還款都用于償還公積金余額了，達(dá)不到減少商貸余額的最佳目的，利息節(jié)省效果不明顯。在資金不是非常充裕的情況下，不還也罷。同樣，商貸額度大、貼息比例大對于提前還款的減少利息有限。因此，只有在經(jīng)濟(jì)狀況允許的條件下，再去進(jìn)行提前還款。
與此相對，金育松認(rèn)為，如果商貸額度大、貼息比例小或是商貸額度小、貼息比例小，則選擇提前還款效果佳。同樣以李先生為例，如果李先生貼息貸款的余額為50萬元，貸款剩余期限15年，其中公積金余額30萬元，商貸余額20萬元，貼息比例為6：4，李先生打算提前還款10萬元，那么，公積金還款的分配額度為六萬元，商貸為四萬元。在提前還款后，商貸余額減少比較明顯，利息減少兩萬余元。而商貸額度小、貼息比例小也是同理，提前還款應(yīng)該盡量減少商貸的額度，最大化的發(fā)揮公積金低利率的優(yōu)點(diǎn)。(李佳鵬)
